BLOG
Píše Jiří Sovina, Ph.D.
11. 11. 2020
Odpovědi na dotazy z diskuze na FB - skupina Tachlovice 2018
Nejprve bych rád přehledně uvedl, o co jde, o čem se bavíme. Připravil jsem k tomu následující obrázek:
Na obrázku je lokalita Na Pivovaře orámována červeně. Fialově je orámována zástavba, která vznikala od roku 2006 podél ulic Za Potokem, K Vinohrádku, V Zahradách a Sportovní.
Lokalita Na Pivovaře je rozdělena tenčí čárkovanou čarou na část pod hřbitovem, která je vymezena jako zastavitelná v posledním návrhu ÚP k veřejnému projednání (9 478 m2) a na část, o kterou se uvažuje plochu rozšířit (10 525 m2). Tenčí čárkovanou čarou je vyznačena i poloha plánované komunikace napojující lokalitu na silnici III/0057 (na Dobříč).
Ať už bude lokalita Na Pivovaře začleněna do návrhu ÚP ve větším nebo menším rozsahu, bude její vnitřní uspořádání, tedy poloha komunikací, parcelace, a další podrobnosti zástavby, řešeno v územní studii, která bude po vydání ÚP následovat. V podrobnosti náležející územnímu plánu budou stanoveny jen základní podmínky (regulativy). Tedy "hlavní využití", "přípustné využití", "podmínečně přípustné využití", "nepřípustné využití" a "podmínky prostorového uspořádání", které stanovují např. minimální výměry stavebních pozemků, procentní podíl zastavěných a zpevněných ploch a pod.. Nic podrobnějšího územním plánem stanovit nelze.
Předpokládám, že pro zpracování území studie budou už v územním plánu stanoveny požadavky především na: Zachování veřejného prostoru podél bývalého statku a podél zdi hřbitova. Orientaci pozemků zahradami do volné krajiny. Povinnost zachovat venkovský charakter. Prověřit řešení v dálkových pohledech. Povinnost realizovat dopravní napojení na silnici na Dobříč. A nejspíš i další požadavky. V každém případě budou v lokalitě přípustné jen rodinné domy a to izolované na věších parcelách, případně ve stanoveném menším podílu i rodinné domy řadové. Tohle všechno se bude upřesňovat s pořizovatelem ÚP a s projektantem ÚP, Ing. Zemanem. Takže je nyní opravdu předčasné o nějakých větších podrobnostech hovořit.
Obec bude trvat na tom, aby se charakter zástavby zásadně nelišil od toho, co už v Tachlovicích máme a co je příznivě vnímáno. A od toho lze odvodit, kolik obyvatel v loklitě může žít, resp. o kolik se může počet obyvatel navýšit.
Takže se teď podíváme zase na tu fialově ohraničenou plochu. Na výměře 59 953 m2 stojí v současnosti 64 rodinných domů, z toho 48 v rámci dvojdomů, 7 domů řadových a 7 izolovaných. Z těch sedmi izolovaných jsou stejně poslední dva nově postavené ve skutečnosti dvojdomy. 7 pozemků pro izolované rodinné domy ještě zústává volných. V této ploše tedy může být max. 71 rodinných domů. Tomu odpovídá cca 230 obyvatel. V přepočtu cca 38 obyv. na hektar.
Budeme-li vycházet z této hustoty jako maximální, tak v celé lokalitě Na Pivovaře, celkem 20 004 m2, by mohlo žít cca 76 obyvatel. Z toho uvažované navýšení plochy o 10 525 m2 představuje cca 40 obyvatel. O tom se tedy nyní bavíme. Jestli uneseme, aby na rozšířené ploše oproti návrhu k veřejnému projednání, žilo o max. 40 obyvatel navíc, během příštích 5 až 7 let.
Projekty firmy Albet spol s r.o. podle našich dosavadních znalostí na plochu Na Pivovaře umísťují minimálně 320 obyvatel. Usuzujeme tak z předložených projektů na komunikace a inženýrské sítě. Není to tedy ani v rozšířené variantě více než jedna čtvrtina námi odmítaného záměru Albetu, (poměr 76 k 320ti).
A teď k jednotlivým otázkám:
1. Jak to ovlivní dopravu nejen v obci, ale v lokalitě nové zástavby při pravém břehu Radotínského potoka, v klidové zóně, speciálně v ulici Sportovní?
Navrhovanou lokalitou Na Pivovaře, a to jak současnou mimimální, tak uvažovaou plošně navýšenou, bude možné projet z ulice Soportovní přes ulici K Vinohrádku a nový most u ČOV až k na silnici na Dobříč. A pochopitelně i naopak. Podle zkušeností z jiných lokalit nepředpokládám, že by se tato změna mohla nějak negativně projevit. Uvážíme-li, že na pravěm břehu je cca 230 obyvatel na jednom příjezdu a nikdo nevnímá automobilový provoz negativně. Na druhém břehu bude cca 76 obyvatel a budou mít nové dopravní napojení na jednu z páteřních komunikací. Mám za to, že v průjezdech přes Sportovní ulici se toho mnoho nezmění. A kdyby, je vždycky možné omezit průjezd přes mostek u ČOV dopravním značením nebo i fyzicky třeba závorou. Ale to považuji za krajní řešení, které podle mé zkušenosti nebude nikdy potřeba.
Dporučuji zkusit si třeba to, co jsem si sám vyzkoušel. Postavte se na onen zdevastovaný pozemek, kam se dá přijít nájezdem z polní cesty od ČOV a rozhlédněte se kolem sebe. Představte si kolem pár rodinných domů a ulici přes pole k silnici na Dobříč; a že stojíte před jedním z nich u auta. A chcete jet - do Prahy, do Rudné, do Berouna, atd. Kolikrát vás napadne, že to vezmete přes můstek a přes Sportovní? Mnohokrát určitě ne. To spíš napadne lidi bydlící na východní straně pravobřežní zástavby, že pojedou třeba do Prahy přes můstek u ČOV a přes lokalitu Na Pivivaře na Dobříč. A průjezd přes Sportovní ulici se o to sníží.
2. Je možné tento typ výstavby umístit v těsné blízkosti regionálního biokoridoru?
Určitě to možné je. Uvažuje se pouze o zástavbě rodinnými domy se zahradami. S přiměřenou koncentrací obyvatel bez rušivých aktivit. Biokoridor má v průchodu Tachlovicemi dostatečné parametry. Máme v celé trase od Pivovaru až k mostu revitalizované koryto Radotínského potoka a hlavně na levém břehu louky. Určitě bych se o jeho funkčnost ani trochu nebál.
3. Je možné, aby zatím v návrhu ÚP zakreslená komunikace vůbec vedla a křížila biokoridor? Zákon stanoví, jaké stavby eventuálně se mohou v biokoridoru povolovat. Je to tento případ?
Ano, je to možné. Bylo by to tak i v případě, že bychom vydali územní plán v podobě, jak byl naposledy projednán. Biokoridor kříží např. i naši nejzatíženější komunikaci, ulici Karlštejnskou a zůstává i tak funkční. Křížení biokoridoridorů s komunikacemi se nedá bránit. A toto by byla jen minimálně zatěžovaná místní komunikace.
4. O kolik obyvatel by se jen touto lokalitou navýšil počet občanů? Bude stačit kapacita ČOV? V návrhu celého ÚP jsou i jiné lokality určené k zastavění.
Jak jsem psal výše, o 40 občanů oproti poslednímu návrh ÚP k veřejnému projednání. Tohle naše struktury v pohodě zvládnou.
5. Proč si nestojíte za svým názorem, kterým jste tak sofistikovaně odůvodnil zamítnutí požadavku na výstavbu pod hřbitovem. /Odpověď obce ze dne 9. 3. 2020 na otevřený dopis společnosti Albet, s.r.o., ze dne 3. 3. 2020/. O Byšicích už jsme četli, existují ale i další judikáty, kde naopak soud dává za pravdu obcím. Záleží, jak si kdo pro své potřeby vybere.
Ale stojím! Na mém názoru se nic nemění. Stejným způsobem budu odmítat zástavbu bytovými domy, objemné stavby pro ubytování ala domov důchodců, i stavby řadových domů na malých pozemcích v nepřiměřeném zastoupení, také parkování na veřejných komunikacích a parkovacích plochách.
Stále si také myslím, že mít veřejnou zeleň na východní části plochy Na Pivovaře je optimální. Teď se ale řeší jiný problém a to, jestli máme po právní stránce dostatečně silnou pozici na to, takové krásné řešení i s veřejnou zelení prosadit, aniž bychom si na tom lidově řečeno "nevylámali zuby". O nic jiného tu v téhle fázi nejde. Blíže jsem k tomu psal v článku z 8. 11. Jen znovu připomínám: Nemůžeme si dovolit udělat chybu, hrozí nám už opravdu velmi nešťastné následky našich chyb. Nechceme se dívat, jako v Jinočanech, jak se vypínají bez myšlenky a stylu postavené byťáčky nad zvlněnou hladinou střech zaparkovaných aut. Ani na další obludu "domova důchodců" se nikdo určitě dívat nechceme.
Tyhle věci se v sousedních obcích staly z velké části vinou řetězících se chyb, které obce nepozorovaně dovedly až za pomyslnou čáru, přes kterou už nevede žádná cesta nazpátek.
Všechny dobré fungující územní plány jsou o rozumných kompromisech. O sladění rozdílných zájmů a rozumných ústupcích je celé územní plánování.
A jiné judikáty ...... Víte o nějakém pro nás použitelném, lepším? Ví někdo o nějakém? Sem s ním! Z nikoho, kdo o tom tajuplně mluví, zatím nic konkrétního nevypadlo. A ne, že bychom něco takového nepotřebovali! Ono to teď možná někomu připadá, jako že varianta s menší zastavitelnou plochou bude nejspíš neprůchodná ale po zvětšení plochy bude snadné nový ÚP uhájit. Ani tak to ale nebude nic snadného. Bude to vyžadovat dobře udělané odborné zdůvodnění a každý příznivý judikát je k tomu dobrý.
A jen ještě poznámka na závěr tohoto bodu, když jsme už zabrousili do oblasti právní: V mnoha paragrafech stavebního zákona i souvisejících zákonů a vyhlášek se hovoří o "veřejném zájmu". Veřejným zájmem se ale v zákonech nemyslí vůle většiny obyvatel, to je úplně jiný pojem a v právní oblasti má zcela jiný význam. Je to sice smutné, ale naše společnost je založena na ekonomickém růstu, na spotřebě. Tvorba zisku a aktivity s ní spojené požívají proto silné právní ochrany. Obávám se, že po ekonomické krizi vyvolané coronavirovou pandemií to bude ještě o něco výraznější. Je nás čím dál víc, kdo si uvědomujeme, že to tak není dobře, ale zatím to reálný vliv na legislativu a práci soudů nemá.
6. V jaké fázi řízení se nachází kauza SO3? Už konečně ví Obec, která je účastníkem řízení, jaký bude finální účel stavby, která bezpochyby rovněž lokalitu zatíží?
Podle mých informací se věc se vrátila po odvolacích řízeních, kterými prošla přes všechny úrovně stítní správy, zpět na prvoinstanční stavební úřad. Tedy na SÚ Rudná. Ten je vázaný stanovisky z proběhlých odvolání a nemá v zásadě jinou možnost, než zamítnout žádost o dodatěné povolení provedených stavebních úprav. Nevím o žádném dalším úkonu v této věci. Stanovisko obce je stále stejné. Obec trvá na uvedení stavby do souladu s pravomocným stavebním povolením.
8. 11. 2020
Anketa – Pivovar změna v územním plánu,
(šířená nepodepsaným letákem v obci Tachlovice).
Komentář:
Jakákoliv anketa dává smysl, pokud:
- Dává na výběr mezi opravdu reálnými možnostmi.
- Jsou dobře známy všechny důsledky, jež jedna nebo druhá možnost přináší.
- Jsou známa i všechna rizika, s dotazovanými možnostmi spojená.
Zejména poslední z podmínek v tomto případě splněna rozhodně nebyla!
Pořadatelé v anketním letáku uvádějí zavádějící a zkreslující výběr informací. Údaje o rizicích, která jsou s dotazovanými možnostmi prokazatelně spojená, neuvádějí vůbec. A to i přes to, že jim musela být bez pochyby dobře známa, stejně jako další skutečnosti projednávané na schůzích Zastupitelů.
V tomto ohledu je tato anketa velmi nefér, a to především vůči Tachlovickým občanům.
Jak to tedy je? Nevím o zastupiteli, včetně mě, který by si nepřál prosadit řešení územního plánu v té podobě, jak byl v březnu veřejně projednán, tedy s minimálním rozsahem zástavby pod hřbitovem a s ponecháním velké plochy veřejné zeleně směrem k Vinohrádku. A jako zastupitelé máme za to, že právě toto je i vůlí většiny občanů Tachlovic. V tom je celkem jasno a anketa na to těžko může přinést jiný pohled.
Problém neleží v tom, co chceme nebo nechceme, a dokonce ani v tom ne, jak moc to chceme nebo necheme. Velkou nezodpovězenou otázkou zůstává, čeho reálně můžeme dosáhnout a jaká rizika nám hrozí, když budeme bez dalšího rozumného uvážení hledět jen na naše přání. Je třeba si uvědomit, že obec je jen jedním z účastníků procesu územního plánování a nemá vždycky právní sílu prosadit všechna přání svých občanů.
Stavební zákon o tom hovoří v §18 odst. (3):
„Orgány územního plánování postupem podle tohoto zákona koordinují veřejné i soukromé záměry změn v území, výstavbu a jiné činnosti ovlivňující rozvoj území a konkretizují ochranu veřejných zájmů vyplývajících z tohoto zákona a zvláštních právních předpisů.“
Koordinace soukromých a veřejných zájmů, je tedy povinností. Nelze opomenout žádný z nich.
Zaznamenal jsem v diskuzi otázku, „co že se stalo, co se změnilo od veřejného projednání územního plánu?“ Samozřejmě, jsou tu nové závažné skutečnosti:
Společnost Albet spol. s r.o. podala k návrhu územního plánu závažné námitky. V tomto případě se s nimi obec musí vypořádat odlišným způsobem, než jaký proběhl s podobnými námitkami v případě stavební uzávěry. Stavební uzávěra je dočasné řešení, které jen určité činnosti zakazuje nebo omezuje do doby účinnosti nového územního plánu. Nestanovuje sama o sobě žádnou koncepci rozvoje. V tom tkví hlavní odlišnost.
Dále se letos objevila judikatura Nejvyššího správního soudu, kterou dále odcituji. Vyplývá z ní, že ani obec nemůže jen tak lehce měnit svá rozhodnutí a to včetně např. rozsahu zastavitelných území ve změnách ÚP nebo v nově vydaných územních plánech.
Je třeba si uvědomit, že pro obec není problém na základě projevené vůle občanů odmítat nové požadavky developerů. My jsme, ale v úplně jiné situaci! Obec vydala v roce 2006 změnu č. 4 územního plánu, která umožňuje společnosti Albet v plochách pod hřbitovem a na Pivovaře, včetně plochy zbořeniště bývalého Pivovaru, stavět kromě rodinných domů i nízkopodlažní bytové domy a objekty pro podnikání a vybavenost, např. objemný domov pro seniory apod. S tím, že zastavitelnost stavbami a zpevněnými plochami může být až 60 %. V praxi to znamená možnost zástavby ala Jinočany + třeba ten „domov důchodců“ celkem pro cca 300 obyvatel a cca 100 klientů domova důchodců k tomu. A domov důchodců by domovem důchodců také zůstat nemusel! Tohle, vážení, stále platí, protože to obec v roce 2006 dovolila! Jen letos obcí vydaná stavební uzávěra tomu nyní účinně brání. A před možným budoucím soudem jsme to my, kdo to dovolil. Máme sice jiné zastupitelstvo, které má jiné názory na rozvoj obce, ale jsme stále stejné Tachlovice, které kromě práv mají i povinnosti a závazky plynoucí z předchozích právních úkonů, tak jako každý z nás. A soud se nás může zeptat: „Co se u vás změnilo natolik, že rušíte, co jste přislíbili? Jste jiné Tachlovice, s jinými občany?“
O tom hovoří tato judikatura:
Citováno z:
Spisová značka:
9 As 171/2018-50
Datum:
29.1.2020
Věc:
Územní plán Byšice
Prejudikatura:
4 As 253/2016-45
Nejvyšší správní soud rozsudek krajského soudu potvrdil. Uvedl, že územní plánování je dlouhodobým procesem, který by měl probíhat kontinuálně, tj. nově přijímaná dokumentace by měla navazovat na tu stávající. Neznamená to samozřejmě, že je třeba převzít všechny návrhové plochy; tím by byl vyloučen jakýkoli rozvoj v území. Dotčené osoby nicméně musí mít možnost spolehnout se na určitou stálost územně plánovací dokumentace, respektive kontinuitu jejího vývoje, protože jedině tak jí mohou přizpůsobit své záměry. Je tedy spíše nežádoucí, aby jednou projednané a schválené záměry byly opakovaně znovu posuzovány, přehodnocovány a měněny. Dochází tím k zásahu do legitimního očekávání dotčených osob a k neefektivnímu vynakládání veřejných prostředků. Má-li dojít ke změně funkčního určení ploch, pak musí být podložena dostatečně závažnými důvody, opírajícími se buď o relevantní změnu okolností, nebo o to, že původní řešení je věcně nesprávné a vede k závažné kolizi s veřejným zájmem. Z okolností projednávané věci je však zřejmé, že důvodem změny funkčního určení navrhovatelových pozemků byla to, že obec v průběhu času přehodnotila své závěry. Svými dřívějšími rozhodnutími na poli územního plánování je však vázána a nemůže je svévolně měnit, a to ani v souvislosti s případnými změnami v politické reprezentaci obce. Územní plán nelze podstatně měnit po každých obecních volbách.
Realizaci záměrů společnosti Albet, které odpovídají v zásadě možnostem, jaké jsme jim my sami jako obec před léty dali, se usilovně bráníme. Vydali jsme zamítavá stanoviska obce k projektové dokumentaci. Posledním krokem bylo vydání stavební uzávěry, která nabyla účinnosti letos v květnu. Společnost Albet podala u soudu návrh na její zrušení a věc je v řízení.
O tom, že bude soudně napaden i náš nový územní plán, až po jeho vydání nabude účinnosti, nelze vůbec pochybovat.
Aktuálně řešenou otázkou je, jaké máme šance, že náš územní plán vydaný v
podobě, jakou bychom si přáli, obstojí před soudem. To nám pochopitelně s
jistotou nikdo neřekne.
Z tohoto důvodu jsme si již nyní nechali udělat několik doporučení:
- Máme doporučení od advokáta obce, Mgr. Kocíka, jít na „kompromisní řešení“ tedy na méně razantní omezení zástavby pod hřbitovem a na Pivovaře, alespoň plošně.
- Rovněž odpovědný pořizovatel našeho ÚP, pan Trtík, nám jednoznačně dává stejné doporučení.
Když na základě všech informací, které dosud máme, zvážíme naše šance, vychází nám, že pravděpodobnost obhájit úspěšně před soudem ÚP vydaný v podobě po posledním veřejném projednání, je velmi nízká. S podmínkami ochrany přírody se argumentovat mnoho nedá. Náš starý územní plán, co stále platí, není v této části v kolizi s regionálním biokoridorem ani s významným krajinným prvkem. Je těžké najít k tak razantnímu omezení dostatek natolik pádných důvodů.
Nesmíme udělat další osudovou chybu! V případě neúspěchu u soudu, tedy kdyby byl náš nový územní plán zrušen částečně nebo zcela, už bychom další dění těžko dokázali ovlivnit. Vydat další stavební uzávěru proti rozhodnutí soudu by bylo nemyslitelné. Takže riziko, že ke konci našeho volebního období začnou pod hřbitovem vyrůstat nízkopodlažní bytové domy s parkováním na komunikacích a objemný „domov důchodců“ a nám nezbude, než nečinně přihlížet, je velice reálné.
Zastupitelé tedy pečlivě zvažují, jaké řešení by bylo ze strany obce reálně uhájitelné (přesvědčivě zdůvodnitelné) a neznamenalo by pro nás nepřijatelný kompromis. V úvahu připadá pouze zástavba rodinnými domy, samostatně stojícími na větších pozemcích, eventuelně se stanoveným menším podílem rodinných domů řadových, podobných např. těm, co stojí při Sportovní ulici, nic jiného. Samozřejmě s odstávkou vozidel na vlastních pozemcích, žádná kapacitní parkoviště u komunikací. V každém případě s podmínkou dopravního napojení od silnice na Dobříč v potřebném odstupu od hřbitova, tedy bez dopravní zátěže ulice Sportovní. Pečlivě zvažujeme nastavení regulativů. Osobně provádím testování uvažovaných regulativů pomocí skic a studií, aby bylo zajištěno nepřekročení pro obec přijatelného počtu obyvatel v lokalitě (cca 70 – 80).
V každém případě bude v územním plánu stanovena podmínka, že rozhodování v tomto území nebude možné před zpracováním a zaregistrováním (do registru územně plánovací činnosti) územní studie, která bude území řešit v podstatně větší podrobnosti, než jakou umožňuje územní plán. Pořizovatelem územní studie bude obec Tachlovice. Takže obava z jakéhokoliv živelného procesu bez veřejné prezentace je bezdůvodná.
Tedy ovšem v případě, že ÚP před soudem obhájíme. Najít pro obec obhájitelné řešení je složitý především právní problém, který musíme řešit v podmínkách nejistoty. Všechny aspekty zastupitelé zvažují a hledají další informace.
Veškeré relevantní údaje o procesu pořízení územního plánu dostanou naši občané na veřejných zasedáních Zastupitelstva, v Tachlovických listech a webu obce.
Pokud by Zastupitelstvo dospělo k odlišnému řešení od posledního veřejného projednání, muselo by se veřejné projednání opakovat. Všichni naši občané by tak opět měli příležitost podávat připomínky a námitky a to v souladu se zákonem, tedy s úplně jinou právní vahou, než v jakékoliv, třeba i mnohem lépe a odpovědně připravené anketě.